⑴ 豐都——鬼城特點是什麼
黃梅新鬼城誕生記（正街鑫城）
正街鑫城。一塊近億元的寶地，一夜之間被有頭腦的外地商人炒成了幾十億項目。總建築面積16萬平方米。其中，一期商業4萬平方米，二期商業6萬平方米。熱炒者、購買者他們不外乎黃梅現有的富人，他們在黃梅之外，或本地各街道里發了財，又開始到鑫城尋金，開辟新的領域。這當中，還有許多拿工資去按揭的公務員、教師、事業單位人員。幾乎是只要有點錢的人都朝鑫城進軍。
按西方經濟學理論，一個城市達到二十萬人口，才能達到市城市經濟最低規模。而黃梅城區不足十二萬人口。盡管黃梅縣有百萬人口，但分為上鄉，下鄉。 下鄉1936年前歸屬九江市管轄。 但下鄉鄉鎮之遠，人們消費要麼在當地，要麼去九江。上鄉六十萬人口，剩下沒有消費力的中老年人來縣城一般愛逛銀海商城，一個廉價商品基地，主要為衣著為主，數百個鋪面。
黃商、華聯、新春、西池、民營街等商業之地，再加上黃梅縣城內的其他商家之地，黃梅城區的人民並沒有感覺到購物之難。
從正街鑫城沒有打磨拋光的大理石地面可以看出，決對是一個敗筆，我一看地面，已經知道了這條街的未來命運。鄰縣發展不如黃梅的宿松縣，步行街也不敢不用打磨拋光的大理石，作為步行街最基本的地面裝飾。我去過麻城步行街，還有黃岡奧康步行街哪個敢用這樣的石板地面？
此業態本身的成功率不高。由於此業態規劃一般較為宏大，面積大，商業街多，多樓層，且成本高等特點，因此成功率不高，華而不實。武漢光谷步行街就是黃梅正街鑫城的參考樣板，雖然武漢光谷的消費能力比黃梅要強太多，六十萬人口。但此項目仍然業績平平，很多鋪面租不出去。我朋友住那兒，因為太大，很多地方沒有逛到。在光谷步行街四樓童裝都是虧本經營。一個月運營成本可能要六千/但只要兩千元的營業額。黃岡麻城市步行街修得非常漂亮，也是黃岡市很成功的步行街。擁有24萬城區人口的麻城也只有一條直街，沒有建多層，多街區。地級市黃岡奧康步行街盡管多街區，但也只以一層獨立鋪面為主。星期六人流量多些，但平時也沒有什麼人。前幾年蘇州然幾個百強縣（崑山，太倉，吳江等）都積極上馬了類似項目，最終都以失敗告終。
商鋪與房子是有區別的。一個人這輩子不一定要擁有門面，但一定要有房子住，商鋪也不會帶來戶口，孩子上學，家人方便等好處。如果你不開店的話純鋪面只是有一種投資功能。黃梅縣城主要輻身力在上鄉，城區人口能達到20萬人口算頂天了。一個典型中部農業大縣，縣城吃國家飯幾千人而已。現在我縣招商引資興工業園，引了七八年，還只建成不到一半，二十來家企業入園，一個一百多人的工廠沒有哪個工廠不佔幾十畝土地。一千人的工廠占幾百畝土地。到現在也是兩萬多元一畝對外招商。（招商網上有）進駐園區的企業也是完全看中這里土地便宜，因為這里根本沒有產業鏈優勢！你要到外面進原料加工。當地一個扣子都沒有買的。商標廠也沒有。人材等等。現在每個內地縣城都在招商引資，工業強縣，但是東莞模式在內地是不可復制的！你沒有人家的天時地利人和！可以算到，在我縣工業園區一個佔地面積五十畝左右的勞動密集型工廠一般提供一百多人上班。佔地幾十畝的得賽木業根本沒有幾個人上班。另一個佔地2百多畝的十萬綻紡織廠提供1000人上班，這是相對高於平均水平。大家算得出來十平方公里的工業園區能提供多少就業機會。
再過十年我縣規劃的四平方公里工業園區不知能不能招滿，現在已經有四分之一企業進駐園區。即便招滿了頂多2萬人進工廠，然後帶動第三產業多就業一兩萬人口！ 那麼作為一百萬人口的農業大縣註定絕大部分青壯年人口要去沿海謀生。如一在深圳包工頭所說家裡也就是一些地頭蛇發點財。
商場如戰場！ 錢多，人傻，狠砸錢是沒有用的！
事例一，2003年擁有三十萬人口的武漢青山區建成類似江漢路的很傳統的步行街，最終進駐的商戶全部做跨，沒有辦法，房東們，找區政府解決，最後步行街成了花街，只有路口一家眼鏡店進駐，但是當初大家不看好這家眼鏡店，而這家眼鏡店生意卻出奇的好。令武漢眼鏡行業者大跌眼鏡。
事例二，我一熟人當年開在縣城算的上中大型酒店，幾年掙了一百多萬。於是信心大足，沒有作過市場調查，轉讓酒店去開伊蓮健身房。當時正在裝修沒開業之時，我就說過此君財氣已到頭了。市場不會按你的意願走的。結果開業第一個月一張卡都沒有賣出去。而請四個教練，房租水電要多少錢呢，到幾年後不做的時候肯定是蝕了老本。
事例三，07年初縣文化商城出租，一樓商場內，一個平方每月一百元包租金，包稅。又沒有昴貴的轉讓費。看起來很美好。結果縣里飽受租不到門面之恨的人們一蜂而上，我一親戚強列想去租店開，二十個平方一個月兩千元，比起外面的鋪面劃算多了。我和她講不要租，大家都看好，不一定行。因為當時在武漢魯巷檸檬特區門面才八十到一百元一個月對外出租，而且是大馬路門面，靠近廣場，很簡單的預算。結果進駐商城內商戶全線潰逃。某中學老師十多萬元進駐賣衣服，血本無歸。因為市場不相信眼淚。
我想說的是黃梅縣開店都也有掙錢的，比如第一休閑品牌美特斯，幫威。剛開始時一年一百萬的營業額，5點7折進貨。房租一年三萬來元，頭幾年掙糊了。還有大陸女裝品牌歌利婭。剛開始也有一百多萬的營業額，但這些最好的牌子，在全國都賣的好，無論是廣州商場內，還是宿松縣。宿松縣現在森馬服飾店一年也能掙幾十萬。但在黃梅大鎮小池鎮步行街也開的很好。黃梅森馬服飾一年租金就是二十二萬。除了這些全國哪裡都兒都賣得好的品牌，其餘在縣城裡經營服裝都是慘淡經營。比如做的好的衣之純一年也就三四萬元，夫妻兩個勞動力守店，還有做得好的黃商對面女裝夫妻店一年也只有四萬收入，而且是在門面月租金一千五的時候。而在工商下面很多女裝店能不虧損就算好了。現在正街鑫城的老闆又想在地下層搞什麼電子城招商。大家知道黃梅能養幾個做電子數碼產品的老闆嗎？告訴你，也就一家。在新華書店對面，城關幾個店都是他們家的。之前做的很好的老闆被早擠出黃梅市場去外面發展了。那條街近幾年新增數電子數碼店到最後全部關門。大家都能拿的到貨的MP3，MP4之類產品幾乎成本價對外賣。
黃梅縣多年來只有一條直街，一條橫街，一店難求。一間門店轉讓費十萬元很正常。鋪面緊張被人為放大了。所以外地老闆敢在正街鑫城做成多打達四層，多街區步行街。大家知道中國最大的棉紡織企業的魏橋紡織集團嗎？02至03年度的產值利潤能敵蒙古國產值與財政收入，即便這樣的超級大顎在04年發改委多進口了50萬噸棉花(約8%）也無能為力，那一年整個棉花產業受重創，包括，銀豐集團，山東棉花公司這些大集團，而中國整個紡織業紗廠這一塊不虧就算不錯了。但為什麼發改委會多進口五十萬噸棉花呢？因為那一年棉花受災被人為放大了。國內棉花缺口連領導們自己也搞不清楚真實數據，部門自己成立一個中棉公司，也來分塊肉吃，忙著高價買美棉，然後更高價賣國內紡織廠。市場不相信眼淚，最後中棉公司自己在棉花巨跌中把注冊20個億的國家錢敗的一個不剩。與民爭利的狼狽下場。還是那句話，錢多，人傻，狠砸錢是沒有用的。正街鑫城光一期工程就有幾百個獨立鋪面租給誰？地級市黃岡奧康步行街也只兩百多個獨立鋪面。 一期鋪面都租不出去，新晉梅中學校舍還沒有開始建，縣委就把學生們趕到活動板房上課，起重機鏟平了老晉梅中學的教室，建二期工程。老百姓還以為發了地震。
所以本人不看好正街鑫城商鋪，現在慶幸當初的棄買的決定。一間門面最低幾十萬，大夥血汗錢註定為黃梅的形象與政績作貢獻了。 大家不要期望拆掉銀海商城能改變什麼，銀海商商城針對黃梅周邊農村沒有什麼消費力的人群，銀海能在二樓開那麼大的賣場與超低的經營成本有關，一間鋪面稅收房租一個月四百元包干，而且裡面做生意的大部分一年能掙一萬元很難，大部分也就掙幾千元一年。漢口一家很大的二手手機市場到了三樓就租櫃台業主就沒有什麼生意，黃梅居然敢做成四層街區。 正街鑫城也不是說完全不能租出去，樓上的和地下室一間鋪面一年包括物業費，房租不超過七千元可能租戶能承受。 但是一期保安部23人，保潔部20人，還有工程部，八部電梯大家知道運營成本很不小的。四五十萬的門面一個月只能租兩三百元，三四百元大家能好受嗎？ 這里也看的出當地決策部門任由開發商怎麼說怎麼好，沒有自己的規劃思路。總書記要地方提高執政能力是沒有錯的。